最高裁 定期借家権事前説明義務についての新判例

平成２４年９月１３日、「借地借家法３８条２項所定の書面は、賃借人が、その契約に係る賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了により終了すると認識しているか否かにかかわらず，契約書とは別個独立の書面であることを要する」とした最高裁判決があった。
（評）
１ヶ月も経ってしまってからの紹介となったことをまずお詫びしたい。
この裁判は、借主も事前に定期建物賃貸借を定める契約書を渡されており、日を改めてその内容で契約をしたという事案についてのものであった。
ところで、借地借家法は、更新が行われることがない定期建物賃貸借というものを認めている。家主からすれば、期限が来たら必ず出て行ってくれるという安心があり、便利な制度である。しかし、借主側からすれば、期限が来たら必ず立ち退かなければならないのであるから、決して居心地の良いものではない。そのため、借地借家法は、定期借家権の成立要件を厳格なものとしている。すなわち、契約は公正証書による等書面によることが必要であり（３８条１項）、家主は、あらかじめ、借主に対し、当該賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了により賃貸借は終了することについて、その旨を記載した書面を交付して説明しなければならず（同条２項），もし家主がその説明をしなかったときは，契約の更新がないこととする旨の定めは無効となってしまるのである（同条３項）。
第２審の東京高裁は「借主は事前に契約案も渡されており、定期建物賃貸借たることも分かっていたであろう。なのに、更に別個の書面が交付される必要性は極めて小さく、それが交付されていなかったとしても、定期建物賃貸借が無効にはならない」として、貸主の立退き請求を認めた。
しかし、最高裁は、借主が「当該借家契約が更新もなく期間の満了により当然に終了する」ことを認識していようがいまいが、家主は借主に、契約書とは別個独立の書面を交付し、定期建物賃貸借である旨を事前に説明すべきである、として、家主の立退き請求を認めなかったのである（破棄自判）。
不動産関係の方は十分に注意ありたい。