公示地価下落 外資去ってＪ-ＲＥＩＴ散々
公示地価
国交省が２３日公表した０９年の公示地価は、住宅地と商業地の全国平均がともに３年ぶりの下落。全国約２万８千の調査地点のうち、上昇は過去最低の２３地点だけ。全国平均で、住宅地が前年比３．２％減、商業地が４．７％減。３大都市圏の下落率は、住宅地が３．５％、商業地が５．４％と、全国平均を上回った。
東京２３区の住宅地は、８．３％下落。特に港、渋谷区の下落幅が大きい。渋谷区大山町は全国の住宅地で最大の１８．３％下落。同町は代々木上原駅の近く。代々木上原は渋谷では、松濤、広尾と並ぶ高級住宅街だ。商業地も８．１％下落。前年は１７．３％上昇だから、上がった分反動も大きかったと言える。前年には２０％超の上昇地点が多かった港区は、ほとんどの地点で２けた下落した。
名古屋圏の下落もひどい。名古屋市中区栄４丁目は２８．４％下落で、全国最大の下落率だった。私は一昨年名古屋出張の際、この近辺の三井アーバンホテルに泊まったが何の変哲もない商業地域だ。トヨタ効果で上がった反動だろうか。商業地の下落率全国１０位のうち９地点は、名古屋市中心部だったという。
外資が流れ込み、３大都市圏並みに地価が上昇していた札幌、仙台、福岡も、住宅地、商業地とも下落。特に仙台、福岡市の商業地はともに前年比９．６％も落ち込んだ。
かつてのバブル期と違い影響は限定的
かつてのバブル期に比べれば、ここ数年のバブルはミニバブルと言われていたように、地価高騰は３大都市圏、ことにブランド的地域で局地的に生じており、上昇幅も小さく、日本経済への悪影響は限定的だ。ただ、景気が悪化する一方の現在、都心５区のオフィス空室率が１２ヵ月連続で上昇している。
空室率が増えれば、新規のテナントを求め賃料も下がる。ＡＩＧが東京都丸の内のＡＩＧビルを近く売却するが、購入費用を試算するためのベースとなる賃料の坪単価が、一部業者の算定では４万円という。日本きっての一等地のビル賃料が坪４万円というのは驚きだ。
賃料も今後も地価下落は続いていくのではないか。日本の土地資産額は約１２５０兆円。地価下落は国の富も減らしていく。そしてまだまだ不動産担保に頼るところの大きい銀行融資も、細りがちになろうし、銀行自身の自己資本率も下げて行くことになる（メガバンク３行の不動産担保総額は２０兆円）。
地価下落の理由
地価下落の主な理由は次の４点だ。
Ｊ-ＲＥＩＴの影響
都心部や一部地方都市の地価のミニバブルはことにＪ-ＲＥＩＴ、外資の影響が大きかった。上場ＲＥＩＴ41銘柄が持つ不動産は総額で7兆円を超える。ＲＥＩＴ（不動産投信）とは、投資家から資金を集めて「不動産」を購入し、そこから生じる賃料や売却益を投資家に配当する商品。銀行は不動産融資に対しては消極的姿勢に転じている。
ＲＥＩＴは、投資家からの出資と、銀行借入で不動産を購入している。仮にファンドの価値が２割あがったとする。銀行借り入れが７０％、投資が３０％だと、銀行には利息だけ払えばいいから、２割の価値上昇分の多くが投資家に利益として配分される。銀行借入を含むことでレバリッジを利かすことができ、ハイリスクハイリターンの投資が可能となる。多くのＲＥＩＴが５〜７割を銀行借入でまかなっているが、こうした銀行借入は返済期間が５年に限られている。このため５年たつと次の借換＝リファイナンスが必要になってくるのだが、これが思うように行かなくなってくる。
また投資家も公募の場合、私募の場合があるが、外資系の投資ファンドは逃げ足も早い。Ｊ-ＲＥＩＴの運転資金が急速に不足し始めた。東証ＲＥＩＴ指数は０８年８月以降半値近くに下がっており、市場からの資金の回復も見込めない。
「上場企業などによる不動産販売総額の３−５割を購入してきたＲＥＩＴが失速。０６年に２兆円以上の国内不動産を購入していたＲＥＩＴの０８年の取得額は１兆円程度にとどまった。借入金を圧縮するため、むしろＲＥＩＴが売り手に転じる例も出ている。（２４日付日経朝刊）
私募ファンドは更なる苦境下に
不動産ファンドにはＲＥＩＴのように一般大衆から資金を公募するものもあれば、機関投資家から資金を集める私募ファンドもある。ＲＥＩＴの市場規模は７兆４０００億円だが、この私募ファンドは１３兆２００００億円とその２倍近い規模がある。しかしこの私募ファンドはレバレッジを大きく利かす傾向があり、銀行借入が急速に細っているため、リファイナンスがさらに難しくなる。
仙台でも
なお、以下は３月２４日の河北新報ニュースである。
今回のミニバブルの米サブプライム住宅ローン問題や昨年９月の「リーマンショック」で資金調達環境が悪化し、東京や外資系のファンドが相次いで撤退。一足早く地価の反落傾向を示していた三大都市圏に続き、仙台の限られた１等地をめぐる局地的なバブルも収束した格好だ。
仙台市のオフィスビルの平均空き室率は２月末現在で１４．０６％。名古屋や札幌、福岡などと比べても高い水準にあり、供給過剰感が強まっている。市内のＪ―ＲＥＩＴ（不動産投資信託）の取得額も０８年、前年比で４分の１、取得総棟数は３分の１にとどまった。立地条件が不利な場所ではさらに地価下落が進行する可能性がある。
